El común denominador, las personas no hacen estudios de títulos y ponen en riesgo o pierden su dinero



Esta mañana cuando me levanté procuraba hallar un tema especial sobre el cual escribir algunas líneas, pensaba en cuantas personas han acudido a mi Despacho durante toda mi vida profesional como abogado, estas personas sobre cuya diversidad quisiera hablar en algún momento, normalmente van en la búsqueda de una solución efectiva a sus problemas legales, discernía también sobre cuantos problemas comunes se presentan en la tradición de los bienes inmuebles, pero más allá de ello, los efectos que la devolución de una escritura pudiese tener sobre una familia, una empresa, un profesional, o cualquier persona que dependiera de este registro para llevar a cabo algún tipo de transacción comercial o personal, he visto desde padres y madres de familia hasta gerentes de constructoras, alcaldías municipales y Gobernaciones Departamentales manifestando su preocupación por que, de repente, de ello depende la licitación para la construcción de una obra, de una vía 4G, del desembolso de los recursos por parte de una fiduciaria para la construcción de un bloque de apartamentos, de la titulación de cientos de bienes fiscales, de la aprobación de un proyecto productivo, hasta la inscripción de un patrimonio de familia o la afectación a vivienda familiar para que una familia pueda disfrutar de su nueva casa, en fin, el acto de inscripción de una escritura pública en el registro público o folio de matrícula inmobiliaria de un bien inmueble supone la importancia de algo mucho más grande detrás y que normalmente no se ve, esto puede ser una negociación de gran talante o el reconocimiento y materialización de un derecho que para una familiar promedio representa la diferencia entre seguir en la pobreza o mejorar su calidad de vida.

A pesar de la experiencia descrita, como abogado he observado que la comunidad sigue cometiendo errores básicos que parecieran desafiar la razón, se supondría que cuando uno compra un bien en el mercado se asegura que, por lo menos, este bien no tenga problemas visibles, o, hace el ejercicio mental de imaginarse que podría salir mal en la negociación que estoy llevando a cabo, en términos generales esa debiera ser la conducta que rige el pensamiento humano, máxime si se tiene en cuenta que en transacciones que involucren bienes inmuebles, lo normal es que de por medio esté comprometido un capital considerable, pues bien, a pesar de que eso es lo que nos indica el razonamiento lógico, no corresponde a la conducta y el cuidado que las personas muestran en la vida real cuando tranzan con bienes inmuebles, en realidad el común denominador y por el cual se presentan tantos conflictos jurídicos en las escrituras públicas de los bienes inmuebles, es que las personas intervinientes en esta clase de negocios no realiza los estudios a los títulos que se encuentran inscritos a lo largo de la tradición del bien, desconociendo por demás que, allí, a través de los años se han venido registrando cualquier cantidad de datos relevantes sobre la historia jurídica real de ese inmueble, la cual, por regla general normalmente contiene inconsistencias que han de ser subsanadas, en otros casos, con dicha información se han cometido delitos por parte de criminales que muestran la situación jurídica a incautos como si ésta estuviera correctamente y sin problemas aparentes.

El estudio de títulos representan entonces un herramienta supremamente importante a la hora de decidir invertir sus recursos económicos, con ello puede evitarse una gran cantidad de dolores de cabeza y no perder su tranquilidad, adicionalmente, le da la oportunidad de tomar decisiones informado correctamente, de conocer si le están diciendo mentiras, de cuidar su patrimonio y el de su familia o empresa, sin embargo, ese es el primer aspecto a tener en cuenta, el segundo punto relevante, es que he visto en un gran número de casos en que ciertas personas han realizado estudio de títulos a sus inversiones inmobiliarias y, a pesar de ello, también han tenido problemas legales posteriores, estas personas llegan a nuestro Despacho solicitando ayuda y al realizar auditoria a todas las actuaciones previas realizadas, hemos encontrado que confían estas gestiones jurídicas a personas que no tienen los conocimientos regulatorios apropiados, ni la experiencia necesaria para hacer un trabajo de calidad, de ello se desprende un aspecto clave, y es que para obtener un producto terminado decente, confluyen ciertas variables que de tenerse en cuenta adecuadamente, sus inversiones y los riesgos jurídicos atados a ellas, estarán gestionados correctamente.

Finalmente, la gestión de los bienes inmuebles y la tierra, implica siempre tener presente los riegos legales entorno a la transacción que usted pretende llevar a cabo, sin embargo, más allá del componente financiero que esto conlleva, existe uno tal vez, mucho más importante, es el componente regulatorio, de cual depende no solo su salud económica, también su salud física y mental, porque situaciones como estas se presentan a diario en las que personas y empresas terminan en la quiebra por no hacer los deberes antes de invertir su dinero, terminando involucrados en litigios innecesarios que terminan por robarles su tranquilidad y muchos activos más valiosos como la salud.

Estas líneas han sido solo una pequeña muestra de lo que el mundo real le muestra a uno como profesional, concluyo entonces que muchas de estas situaciones legales que he tratado de describir, efectivamente han podido evitarse, y la respuesta hasta este momento es clara, realice un estudio de títulos previo a realizar una transacción con bienes inmuebles, en otra oportunidad estaré profundizando sobre cómo debe ser un buen estudio de títulos, y la gran cantidad de transacciones que se comúnmente involucran bienes inmuebles para que proteja su patrimonio.


Redactó:
Fabio Andrés Barrero Espinosa
Abogado Notariado y Registro/Derecho Minero Energético
WhatsApp. 3212641387.





Colombia tratará de implementar el catastro multipropósito





El Gobierno Colombiano tradicionalmente ha utilizado la información catastral y registral con fines fiscales, es decir, que partiendo de estos datos las administraciones municipales aplican las tarifas establecidas para el recaudo del impuesto predial, sin embargo, la utilización de esta información se hacia con variables muy limitadas que desembocaban en usos también limitados, puesto que se ha venido dejando de lado el enfoque hacia la construcción, formulación e implementación de diversas políticas públicas con un abanico de posibilidades mucho más amplio, por ejemplo, el conocimiento multidireccional del territorio nos permite regular sobre el uso del suelo en las regiones, conocer las características propias de  los terrenos para el desarrollo de proyectos exploratorios en materia minero energético, tener claro donde están ubicados los terrenos de las minorías étnicas con fines a garantizar su protección, tener delimitado el suelo urbano y rural para la implementación de proyectos productivos o de vivienda, conocer también las variable en cuanto a la situación jurídica de los inmuebles, en figuras jurídicas como la ocupación, el derecho real de pleno dominio, los arrendatarios, los poseedores, lo que nos permite impulsar los programas de formalización de la tierra, o, la titulación de los bienes fiscales a favor de las comunidades, en fin, tener un conocimiento detallado y claro del inventario de bienes de origen en la propiedad privada o pública, se convierte en una herramienta fundamental y necesaria para lograr los fines esenciales del Estado.

Sabemos que el país tiene aproximadamente 17´128.662 millones de predios, de los cuales 5´380.575 millones tienen actualizado el catastro, sin embargo, de los 1.122 municipios que tiene nuestro país, solo aproximadamente 111 han intentado adelantar algún proceso de actualización catastral, pero sin el enfoque multidireccional que he descrito, otros han manifestado su imposibilidad frente a la falta de recursos económicos para cumplir la tarea, sumado a que la información no permite su integración con otras fuentes de información y se encuentra incompleto, según el documento Conpes 3958 de 2019, a corte 01 de enero de este año, el 66.00 % del territorio Colombiano cuenta con un catastro desactualizado, solo el 5.8 % tenía información actualizada por el Igac, un catastro multipropósito contribuiría a la dinámica y la eficiencia en el mercado inmobiliario, a la seguridad jurídica, al mejoramiento de las herramientas para la asignación de los recursos públicos, el desarrollo económico, además como herramientas de planificación.

El documento Conpes 3859 de 2016, que permitió la fase piloto del catastro multipropósito nos cuenta que en esa vigencia, solo el 28 % del territorio nacional no contaba con información catastral, el 63.9 % cuenta con una formación catastral desactualizada (772 municipios), y como variable relevante estableció que de los 187 municipios impactados por el conflicto armado, el 79 % no cuentan con información catastral básica, sumándose el problema de que la cartografía nacional también está desactualizada, el 59 % del territorio no tiene la escala, ni la representación adecuada para la gestión catastral y para los usos de políticas públicas.

El proceso de paz también desde el punto de vista predial tiene su importancia en cuanto a que ahora se podrán visitar y recaudar la información física de predios ubicados en zonas que tradicionalmente han estado ocupadas por comunidades inaccesibles y miembros de grupos al margen de la ley, esto sumado al uso de herramientas tecnológicas potentes, abrirán la puerta para que el estado pueda caracterizar y medir con exactitud estos terrenos, mejorar el aprovechamiento productivo de la tierra, la formalización de los derechos sobre la propiedad, tener mejores herramientas para el manejo de comunidades y buscar la reducción de los conflictos derivados del uso de la tierra.

El no contar con una bases de datos catastral e integrada con otros sistemas de información ha implicado que el país pague un precio muy alto, pues estas falencias han traído como consecuencia políticas públicas ineficientes, puesto que, las acciones de los distintos niveles de Gobierno se han visto impactadas por ser inconsistentes, muchas veces inoportunas, lo que genera altos costos para las políticas públicas en materia ambiental, agropecuaria, gestión de tierras, infraestructura, de ordenamiento, entre otros, sectores que requieren información precisa, actualizada y confiable para que los proyectos cumplan con el objetivo para el cual fueron diseñados y que contribuyan con al desarrollo económico del país.

Colombia tiene suficientes razones para entrar en la era de la actualización catastral y jurídica de los millones de predios urbanos y rurales con que cuenta, por ello, en este momento el Banco Mundial aportará 100 millones de dólares al país, en complementación con un empréstito de 50 millones de dólares adicionales por parte del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), con el fin de llevar a cabo este proceso tan importante para la Gobernanza, la meta establecida es que en el año 2022 el país cuente con un catastro multipropósito o inventario de bienes actualizado en un 60 % y para el 2025 este esté cubierto en un 100 %, con todos los retos que hay por delante, esperemos que así sea.


Redactó:
Fabio Andrés Barrero Espinosa
Abogado Notariado y Registro/Derecho Minero Energético
WhatsApp. 3212641387. 




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