Efectos del Covid 19 en el sistema registral en Colombia




Recientemente, la Doctora SANDRA FORERO RAMIREZ, Presidente Ejecutivo de la Cámara Colombiana de Construcción (CAMACOL). En representación de esa agremiación, envió una carta al Doctor RUBEN SILVA GOMEZ, Superintendente de Notariado y Registro, en el cual le hace saber, por un lado, el apoyo que los constructores le dan a las medidas adoptadas por la Presidencia de la República frente a la emergencia sanitaria que vive el país y, por otro, su posición consensuada respecto de las decisiones tomadas en la Resolución número 03133 del 24 de marzo de 2020, mediante la cual se establecieron horarios de atención al público por parte de las notarias a nivel nacional, y la Resolución número 03130 de 2020, por medio la cual se suspende los términos en la prestación del servicio y la atención al público en las 195 Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) del país, a partir del 24 de marzo hasta el 12 de abril del presente año.

Desde esta perspectiva, Camacol ha manifestado que, con la dinámica de trabajo autorizada se han visto perjudicados cientos de usuarios que no han podido culminar con el cierre de la solemnidad registral (Inscripción de las Escrituras Públicas y demás actos sujetos a registro), que exige la ley frente a los actos que involucran los bienes inmuebles. En tal sentido, los perjuicios han recaído sobre personas beneficiarias de créditos y subsidios de vivienda, como requisito esencial para obtener la transferencia del dominio de su bien, teniendo además que, la regulación aplicable a la materia establece que los desembolsos de las entidades financieras y el subsidio familiar de vivienda están condicionados a los trámites registrales. 

Por su parte, el Colegio de Registradores de Instrumentos Públicos de Colombia, representado por la Doctora BERTHA FANNY HURTADO ARANGO, ha emitido respuesta a las inquietudes formuladas por CAMACOL. Como primer punto, ha solicitado al señor Superintendente que dé continuidad a las medidas de prevención ordenadas por el Gobierno Nacional en pro de salvaguardar la salud de los funcionarios que integran las Oficinas de Instrumentos Públicos del país, y sus familias. Adicionalmente, desestimó las manifestaciones hechas por CAMACOL, en el sentido de aseverar que, las afectaciones de los ciudadanos respecto del otorgamiento y desembolso de los subsidios de vivienda se deben al servicio registral.

Argumenta además esta agremiación que, las medidas tomadas por la Presidencia de la República en nada deslegitiman los derechos adquiridos de los beneficiarios, en especial porque estas han sido autorizadas por las diferentes entidades, sumado al hecho de que, los términos se encuentran suspendidos para todos los efectos del registro de instrumentos públicos, así mismo, que para la radicación de los documentos se debe hacer la respectiva liquidación del impuesto de registro y, las oficinas encargadas de hacer esta liquidación final, se encuentran cerradas.

Por otra parte, la Superintendencia cuenta con la plataforma tecnológica que permite la consulta del índice de propietarios y la expedición de los certificados de tradición en línea, igualmente, se prevé por la entidad que, en el evento de situaciones de atraso, se pueda realizar la calificación remota de los documentos y la radicación de la Escritura Pública Electrónica para la agilización del servicio. Por estos argumentos, la agremiación de registradores dejó clara su posición amparados en el derecho a la salud y la vida de la población, por encima de los derechos económicos de los particulares. Ha sido su manifestación frente a los requerimientos de los integrantes de CAMACOL. 

La problemática vas más allá del panorama actual mundial en relación con la pandemia del Covid 19, si bien es cierto la salud pública tiene prioridad en este momento histórico que enfrenta la humanidad, también lo es que sus efectos económicos negativos se han visto acelerados de manera inesperada, en comparación con las crisis que en el pasado han impactado el mundo. Concretamente, vemos contrapuestos en esta coyuntura, dos derechos que inevitablemente están correlacionados, el derecho a la salud y el derecho económico. Frente al primero todos estamos claros en que hay que protegerlo, pero, frente al segundo, podemos decir que la disminución en la producción de bienes y servicios, el intercambio de estos, y el colapso de la demanda, van a frenar el crecimiento de manera importante, conllevando a daños colaterales, de los cuales posiblemente se prolonguen sus efectos en el largo plazo.

Las empresas constructoras por su parte, están viendo afectado su flujo de caja, que les permite cubrir todos los costos fijos operacionales, además de ser la fuente de financiación de los proyectos que estaban en marcha, en especial para las empresas de menor tamaño que no cuentan con el musculo financiero para asegurarlos. Adicionalmente, analizando otro aspecto importante del problema, la regulación exige que para el desembolso de los créditos y los subsidios se debe allegar a las entidades financieras debe estar registrada la Escritura Pública y, se debe allegar la primera copia que presta mérito ejecutivo. Como lo establece el artículo 80 del decreto 960 de 1970, que al tenor del literal. Reza:

            (…).

“Si se tratare de un instrumento en fuerza del cual pudiere exigirse el cumplimiento de una obligación que preste mérito ejecutivo, el notario expedirá copia auténtica y señalará la copia que presta ese mérito, que será la primera que del instrumento se expida, expresándolo así en caracteres destacados, junto con el nombre del acreedor a cuyo favor se expida, de lo cual se dejará nota de referencia en la matriz”.

(…).

Es necesario precisar que, la primera copia que presta mérito ejecutivo, se constituye en la garantía de los créditos hipotecarios a favor de los bancos y de no llevar impreso este sello, esta será devuelta por la oficina de registro de instrumentos públicos, además, por cuanto de ello depende que los créditos sean desembolsados que, de no ser así, evidentemente esto afecta los usuarios que ven frustrados sus anhelos de que se les transfiera el derecho de dominio de su vivienda. Pro el momento, habrá que confiar en que más adelante los derechos adquiridos de los compradores (Derecho a la Vivienda Digna) no se vean impactados negativamente en relación con las consecuencias probablemente considerables de la crisis en la salud pública actual.

Redactó:
Fabio Andrés Barrero Espinosa
Abogado Notariado y Registro/Derecho Minero Energético
WhatsApp. 3212641387. 
Email. informacion@fabioabogado.com





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